במרכזים לוגיסטיים אלה נדרשת אוטומציה איכותית לייעול תהליכים, לקיצור זמנים וגם לשימוש מופחת בכוח אדם. מרבית חברות הלוגיסטיקה מסתפקות בגובה מבנה של 12-14 מטר, העומד בתקנים מקובלים של כיבוי אש ותפעולו קל יחסית, באמצעות מבחר מלגזות צריח ומידוף מותאם. ככל וקיימים פריטים רבים מאותו הסוג, ניתן לאחסנם במערכות מידוף אוטומטיות מתניידות שונות בהתאם לגודל הארגז וזמן המתנתו במחסן ולמצות גובה זה עד תום.

עם זאת, האוטומציה היום מאפשרת מחסנים אוטומטיים העולים לגובה רב של 35-40 מטר ומתופעלים ע"י מערכות רובוטיקה מתקדמות מלוות ע"י מערכות WMS מתקדמות. מדובר במבנים המיטיבים עם ניצול משאבי הקרקע, חוסכים שכר דירה ועלויות ארנונה. קצב הגידול באחסנה מגביר את הביקוש למבנים גבוהים, יותר ויותר חברות מעוניינות בהקמת מבנה גבוה בחלקו, לצורך יישום אוטומציה מלאה. אולם במרבית אזורי התעסוקה המציעים מבני אחסנה ברחבי הארץ התוכנית שחלה במקום אינה מאפשרת בניה לגובה רב ולעתים עצם היכולת להקים מבנה בגובה 12-14 מטר הינו הישג רב בפני עצמו.

בבדיקה מול הרחבות של ישובים כפריים ברחבי הארץ, מסתבר שהחסם המרכזי הוא נופי. כדי להבין את מורכבות העניין חשוב להבין את הפרופורציות – מבנה בגובה 14 מטר משקף גובה בנין מגורים או משרדים בן 4-5 קומות, מבנה בגובה 30 מטר דומה לבניין בן 10 קומות ומבנה לוגיסטי בגובה 40 מטר ידמה לבניין בן 13 קומות. נוכחות של מבנים ענקיים בגובה בניינים עירוניים הנה זרה לסביבה, על כן דיירי האזורים, המושבניקים או הקיבוצניקים,  מתנגדים בתוקף להקמת "מפלצת" כזו. חריגים מקרים בהם קיים היסטורית מפעל השייך לישוב ובנוי לגובה רב, או אז ההתנגדות נחלשת אולם הבעיה נמשכת גם לאזורי תעסוקה עירוניים ומרכזיים הגם שחלקם חדשים.

מרבית אזורי התעסוקה במרכז הארץ מגדירים גובה מרבי של 14 מטר, הוראה שהוצבה בתכנית בניין עיר בתקופה מוקדמת, בה גובה זה היה רב ביחס למבנים של 6 מטר וכל שינוי נדרש לקבל אישור ועדה מחוזית – הליך ארוך ומסורבל שאין כל ודאות בהצלחתו. באזור מודיעין לדוגמה, הוכנה תכנית מתאר המגדירה מתאר נופי בהתאם לגבעות ואינה מאפשרת חריגה לגובה, הגם שמדובר בפארק תעשיות מרכזי ומבוקש ביותר. אפילו באזור המפרץ בחיפה, עורף הנמל העסוק ביותר, לא מתאפשרת הקמת מבנה מעל לגובה 3 קומות בשל מגבלה היסטורית, הנובעת משדה התעופה הסמוך. חבל מודיעין התגבר על חסם זה וכך נראים על כביש 6 המבנים העצומים של טבע, אוסם ואחרים אולם אזור תעסוקה זה קטן ומלא ברובו ואינו מהווה חלופה רצינית לדרישות השוק לאחסנה במרכז הארץ.

לסיכום, לשרשרת האספקה בעידן תעשיה 4.0 תפקיד מרכזי בכלכלת העולם ועליה להתמודד עם צרכים חדשים ומורכבים בכדי לעמוד בקצבי הצריכה. הרובוטיקה הפעילה מזה זמן בתעשיות ענק, חודרת יותר ויותר לתחום האחסנה והופכת נגישה וזמינה גם ללקוחות שאינם תאגידי ענק. חברות המעוניינות לבנות לגובה, נדרשות היום להתמקם באזורי תעסוקה רחוקים מהמרכז והמשאיות ממלאות את הכבישים ומזהמות יותר. על רשויות התכנון בישראל להפנים את השינויים העוברים על הענף ולאפשר שינוי תכנוני מהיר המאפשר שימושים בכל, גם באזורי ישוב כפריים. כמובן שניתן למצוא דרכים יצירתיות לפתרון כמו גם לחייב את היזמים בטיפול נופי שימזער את ההפרעה הנופית הנגרמת לסביבה, כדי למנוע מחסור גדל והולך של מרלו"גים גבוהים ולאפשר למהפכה לפרוץ קדימה!

הפוסט מצוקת מבני האחסנה הגבוהים הופיע לראשונה ב-בר-סלע נדל"ן.

עסקים רבים מתפתחים עם השנים וצומחים בקצב מכובד בעקבות ניהול ותפעול נכונים של העסק, התרחבות  לשווקים חדשים גלובליים, הרחבת ליין מוצרים, שינויים בהרגלי צריכה של לקוחות וכן בעקבות גידול אוכלוסין על פני כדור הארץ והגברת הצריכה באופן כללי, מתקיימים שינויים הדורשים הערכות עסקית חדשה תואמת לקדמה.

להלן חמשת הצעדים שעליכם לעשות לטובת איתור המרלו"ג הנכון עבור העסק שלכם:

1. ניתוח תהליכי העבודה והמצב הקיים במחסן הנוכחי

פעמים רבות אולם היצור והאחסנה המסורתי של בית העסק, הממוקם באזור תעסוקה ותיק וצפוף, אינו בנוי עוד לשאת את העומסים החדשים – הן מבחינת תנועת רכבי האספקה, כניסה ויציאת הסחורות, גובה התקרה והמידוף המתאפשר ובהתאם לכך גם שיטת האחסנה ויכולת ניצול משאב הקרקע – כל אלה עשויים למנוע את התפתחות העסק למקום הראוי לו באמת.

על כן, מידי מספר שנים חשוב לבחון את מצב אולם היצור והמחסן, לנתח את תהליכי העבודה הקיימים ולהבין מהו סדר פריקת המטענים, צורת כניסת הסחורות ואחסונם או במקרה של מסחר – את אופן קבלת הסחורות לאחסנה ושיווק, זיהוי מספר ימי ההמתנה, אופן ליקוט המוצרים והעמסתם על הרכבים לצורך מסירתם ללקוחות. בנוסף, לחצר הפריקה והטעינה ולאופן כניסת ויציאת הרכבים בזמן סביר, חשיבות גבוהה ביותר בסדרי העבודה השוטפת.

במידה ומזהים "פקקים" בשרשרת האספקה הנגרמים ממחסור בשטח רצפה או מחוסר במדפים נכונים, עבודה ידנית רבה וכוח אדם גדול, הזזה של מטענים הלוך וחזור כדי להגיע למטענים בעומק המחסן – יתכן שכסף רב הולך לאיבוד וייעול המערכת הינו צו השעה. יש לקחת בחשבון מעבר למבנה חדש, שכן חוסר פעולה בימים בהם קצב החדשנות גובר מיום ליום משמעו ויתור למתחרים, העושים כל שביכולתם להדביק את קצב הקדמה וסכנת הידרדרות מהותית בתוך הענף הספציפי.

2. הגדרת צרכים עדכנית כולל אוטומציה ותכנון לוגיסטי מותאם

עם הצמיחה כאמור, מגיע הצורך לשנות את גודל וצורת המבנה ואת מיקומו ולהתאימו לצרכי התפעול החדשים. למרות שעלויות המעבר הנן "כבדות" והדבר כרוך בסוג של "מהפכה", חשוב לשקול מעבר למבנה חדשני ויעיל יותר בכובד ראש ואף להסתייע ביועצים מתאימים. שכן מהלך כזה הינו ארוך טווח ומטרתו לאפשר לחברה לצמוח לממדים גדולים בהרבה ולהתאים את עצמה לקצב המודרני ולהתחרות בעוצמה.

בשלב זה חשוב ביותר לבעל העסק להבין מה הסיבה העמוקה שהעסק קיים, מה ייחודו, מה מטרתו, לזהות את השוק בו הוא פועל, להכיר את המתחרים, לבחור בחדשנות (!), לקבוע יעדים חדשים לעשור הבא, לחלק אותם למספר יעדי ביניים הקלים יותר להשגה – ובהתאם לכך, לתכנן דרכי פעולה מפורטות שיובילו ליעדים ולהגשמת היעוד המלא של העסק.

אנשי מקצוע שונים יכולים לסייע בניתוח והבנת תהליכים אלה – כלכלנים, מהנדסי תעשיה ויצור, יועצים ארגוניים, יועצי לוגיסטיקה, יועצי נדל"ן, רו"ח ועוד. מיפוי הצרכים יוביל להגדרת צרכים אותם צריך מבנה הנדל"ן או המרלו"ג (מרכז לוגיסטי) החדש לספק, תחילה בתיאור מילולי ובתרשים זרימה ובהמשך בתכנון מפורט ונרחב יותר.

בעידן הטכנולוגי של ימינו אנו, קיימים פיתוחים רבים של מערכות אחסנה מסוגים שונים, החל במידוף גבוה לניצול מרבי של כל מ"ר קרקע באופן האחסנה ומלגזות מותאמות, המשך במכשירים אוטונומיים המתניידים בכוחות עצמם בדיוק רב תוך חסכון רב בכוח אדם עד לרובוטיקה מלאה במחסנים בגובה 40 מטר. כל אלה בגיבוי מלא של מערכות תוכנה מתקדמות לניהול מערך האספקה, הכולל את רכבי האספקה והשילוח, הנם "עולם עתידני" הקיים בהווה.

3. ניתוח עלויות ובניית תקציב

ליועצי לוגיסטיקה כלים רבים לניתוח מהלכי האחסנה ותרגומם הלכה למעשה לרצפת המחסן – קליטה ושינוע המוצרים בהתאם לאופיים, כמויות המוצרים השונים, מיקומם על גבי המדפים, שיטות הליקוט הנדרשות לצורך הפצה ללקוחות ומרכיבים נוספים בעזרתם ניתן לחשב:

1. נפח האחסנה הדרוש לתפעול היום ונפח עתידי בהתאם לגדילה צפויה.
2. כמות וסוג המדפים הנדרשים בהתאם לסוגי האחסנה ולצפיפות האפשרית.
3. שטח הרצפה הדרוש באולם וניצול כל מ"ר בהתאם לגובה המשתנה.
4. ציוד השינוע, מלגזות, מכשור אוטומטי (מדפים מתניידים, רובוטיקה…)
5. תוכנות לניהול מחסנים / לניהול מערך כולל של הזמנות, אחסנה, הפצה, רכש וכו'.

כל פונקציה מתורגמת לעלויות חלופיות בהתאם למחירים של סוגי המוצרים והיצרנים השונים ומותאמת לדרישות בעלי החברה ולתקציב המוגדר להתפתחות העסק.
יצרנים ידרשו לתמחר שינויים במהלכי היצור ועלויות של ציוד ומיכון חדיש יותר באמצעות מהנדסי תעשיה וניהול, בנוסף לתמחור שינוי שיטת האחסנה והלוגיסטיקה בכללותה.
חשוב להדגיש, כי מדובר בהוצאה הנפרסת על פני שנים קדימה וכי ההחזר הכספי צריך להגיע מהגדלת הרווחיות בגין – הגברת נפח הפעילות, התייעלות משמעותית והפחתת התלות בכוח האדם.

4. האולם/ מרלו"ג החדש ומיקומו

מחירי הנכסים למ"ר נקבעים בהתאם לסוג ומצב הנכס, מיקומו בארץ, הנגישות התחבורתית ורמות הביקוש. מבני המלאכה, התעשיה והאחסנה החדשים נחלקים ל-2 סוגים מרכזיים:

1. מבנים רב קומתיים עם גישה נוחה לרכבים, עומסי רצפה גבוהים וגובה תקרה 6-7 מטר, המתאימים לעסקים רבים שאינם זקוקים לאחסנה גבוהה או למערכות מורכבות ולתנועת רכבים גבוהה.
2. מרכזים לוגיסטיים לאחסנה עם חצרות גדולות למשאיות וגובה תקרה של 10 – 30 מטר, המאפשרים ניצול מיטבי של ערך הקרקע – בהעמסה גבוהה על כל מ"ר.

הצעדים הנדרשים לבחירת המרלו"ג החדש:

• יש להגדיר את הצרכים ואת הדרישות מהנכס בהתאם לפרוגרמה ולניתוח הצרכים:
• האם נדרשת אחסנה לגובה ולאיזה גובה לצורך שימוש במיכון אוטומטי?
• מה המיקום המועדף, הן בשל שימור העובדים, קרבה לאספקה (נמלים למשל) וללקוחות?
• מהו לוח הזמנים הנכון והריאלי לבית העסק לביצוע השקעות ומהלך של מעבר?
• האם נדרשת התערבות רגולציה בשל רישיון יצור או אחסנה הכרוכים בחומרים מורכבים?
• להחליט מה התקציב עבור הנכס – יש לקחת בחשבון עלות משתנה של מס עירוני (ארנונה).
• חשוב להחליט אם מעוניינים לרכוש ומדוע (!), שכן מרבית הנכסים מוצעים להשכרה ורכישה אורכת זמן רב יותר.
• להתייעץ עם משווקי נדל"ן בכירים, להם ניסיון מוכח בתחום ספציפי זה על מחירי הנדל"ן, עלויות הארנונה השונות (לעתים קיימים הפרשים של שקלים רבים לכל מ"ר במבנים סמוכים!) זמינות הנכסים, טרנדים ועוד, בכדי לגבש דעה ותקציב.

5. איתור המרלו"ג – אולם היצור/אחסנה

כעת, משנתקבלה החלטה לצאת לאיתור מבנה חדיש העונה לדרישות העכשוויות והעתידיות של החברה, הצעד המתבקש הוא ללמוד את השוק ולהכיר את היצע הנכסים המוצעים להשכרה ולמכירה.

שתי בעיות מרכזיות עומדות בדרך כלל בפני מחפש הנכס:

• חוסר ידע והבנה בנדל"ן וספציפית בתחום זה (להבנה במגורים או במשרדים אין כל קשר).
• כמות הזמן הנדרשת להכרת המבנים המוצעים ולניתוח יתרונותיהם וחסרונותיהם.

בעידן זה של הפצת המידע, קיימים פרסומים רבים של נכסים המוצעים ע"י משווקים מורשים או ישירות ע"י בעלי הנכסים. חלק גדול מהמידע אינו מדויק ואינו מקיף מסיבות שונות, כמו העדר תשומת לב ו/או חוסר מקצועיות של המציעים.

המידע הרב הנמצא בחוץ, מושך את המחפש לסיורים באמצעות אנשי מקצוע רבים, ללא יכולת אבחנה ברמה המקצועית שלהם ולמקומות רבים שאינם בהכרח מתאימים לצרכיו ועשויים לגרום לאבדן זמן יקר ולתסכול רב. המלצתנו: השתמשו בשירותים של אחד המשרדים המובילים, המומחים בתחום הנדל"ן לאחסנה וקבלו ליווי של איש מקצוע רציני ומנוסה, בעל תודעת שירות גבוהה ומסירות ללקוח אשר.

מדוע?

• יחסוך למחפש זמן רב, בזכות תשומת הלב שיקדיש ללקוח והבנת צרכיו.
• ימיין את ההצעות ויתמקד במה שרלוונטי באמת ללקוח.
• יוביל את הלקוח לפתרונות חלופיים, כמו מיקומים שונים או נכסים זולים יותר הנכונים לו.
• יחסוך ללקוח כסף רב בניהול מו"מ מקצועי ומדויק, בהסתמך על מחירי השוק הריאליים.
• ועוד שלל סיבות משתלמות.

גדעון בר סלע

הפוסט 5 הצעדים לאיתור המרלו"ג הנכון הופיע לראשונה ב-בר-סלע נדל"ן.

ככל שהמבנה גדול יותר, ניצול הקרקע טוב יותר במונחים תכנוניים ויעילות המחסן גדולה יותר מבחינה תפעולית. חברות לוגיסטיקה המעוניינות להקים מחסנים בשטח של 15-20,000 מ"ר נדרשות לאתר מתחמי קרקע בשטחים של 30-40 דונם. מדובר במשימה ההופכת מורכבת ביותר, ככל ומדובר בצורך להתמקם במרכז, כדי לפעול בקרבה לאזורים עם ריכוזים גבוהים של אוכלוסייה הצורכת יותר, ולצמצם בעלויות שינוע ככל הניתן בהיבטים של זמן, דלק ובלאי.

ככל ומדובר בצפון או בדרום הארץ, בפארקים תעשייתיים, זמינות הקרקע גבוהה יותר, גם עבור שטחים גדולים. אולם כשמדובר במרכז הארץ, ניתן למנות את מתחמי הלוגיסטיקה על כף יד אחת – מודיעין, שוהם – חבל מודיעין, קריית שדה התעופה ושחקנית חדשה בשם בית שמש, הכוכבת העולה. מרבית אזורי התעסוקה האחרים סביב המרכז הוקמו למלאכה ולתעשייה ותוך אילוצים רבים ולחץ מכוחות השוק, הובילו את בעלי המקרקעין להסבת חלק מהשטחים לאחסנה, בשאיפה לניצול מיטבי של הקרקע, גם בבנייה לגובה. כך אזור לב הארץ הממוקם על כביש 5, שהתפתח הודות ליזמים חרוצים שקיבלו השראה מכפר קאסם השכן, המאכלס מספר בלתי נתפס של עסקים במבנים ברמת בנייה ירודה, חלקם אף ללא היתרי בניה. דוגמה נוספת היא אזור התעשייה רמלה הנהנה מהשטחים העודפים של מפעלי נשר שנוצלו בשנים האחרונות להקמת מבנים איכותיים, הודות לעסקת שותפות עם גוף יזמי מנוסה ומחירי השכירות המשולמים בהתאם למיקום המרכזי.

אזור חבל מודיעין על ציר 6 הגיח לפתע לפני כעשור, כאשר כניסתן של טבע ואוסם היצרניות הוותיקות ועתירות הממון, אשר זיהו מיד את הפוטנציאל של המיקום המרכזי ואת מתחמי הקרקע הגדולים, שידעו לספק מענה לצרכיהם, היוותה את אחד הסמנים הראשונים של עידן הלוגיסטיקה החדש בישראל. עם הזמן חדרו לאזור גופים גדולים נוספים כדוגמת שופרסל ושטראוס וכיום האזור מאוכלס ברובו ומחיר הקרקע זינק לכ-3 מיליון ₪ לדונם,

סכום גבוה לכל דעה המחייב השכרה במחיר של 55-60 ₪ למ"ר שאינו אפשרי כעת בשוק הלוגיסטיקה.

אזור התעסוקה בצפון מערב מודיעין תוכנן כדי לשכן תעשיות עתירות ידע, הייטק בשפתנו, שלא הגיעו לעיר בשל היצע נרחב של שטחים בגוש דן, שנתנו מענה טוב יותר לציבור העובדים הגרים במרכז. התאוצה בהקמת מרלו"גים הנראית היום באזור זה, הנה תולדה של שנות התעקשות רבות ע"י גופים יזמיים כדוגמת קרביץ מבין החלוצים ומגה אור מהיזמים הראשונים בסביבה שהצהירו בנוכחותם כי זה המקום הטוב לאחסנה במרכז (!).

כעת הביקוש גבוה, אולם האזור מוגבל ביכולת ההתרחבות מסיבות גיאוגרפיות ותכנוניות, ומכיוון שמלאי הקרקעות  נשלט ע"י המדינה והלקוחות בהמתנה לשיווקן. במכרזים האחרונים שילמו לקוחות כ-2.5 מיליון ₪ לדונם ומחירי השכירות כיום נושקים ל 45 ₪ למ"ר. יתרון משמעותי של מודיעין הינו טופוגרפיה המאפשרת הקמת מרלו"ג דו מפלסי עם נגישות מלאה של רכב מכל סוג לכל מפלס. בנייה זו מאפשרת ניצול זכויות בנייה רבות ויכולה להצדיק ערכי קרקע גבוהים, אך עם זאת מחייבת השקעה רבה יותר בבינוי כדי לשאת עומסי קרקע בקומה העליונה. מכאן יש צורך בבניית עמודים רבים עם מפתחים מרביים של 10 מטר ביניהם, קורות גבוהות ומגבלת גובה של כ-11 מטר (לעומת כ-14 + במבנה חד קומתי) – מה שמגביל את אפשרויות השימוש במחסן ואת המחיר שניתן לגבות. בית שמש עלתה לכותרות לפני כשנתיים לקראת סיום חידושו של כביש 38 משער הגיא לעיר דרך אזורי התעסוקה הפזורים לאורכו. עם פתיחת הכביש וחיסול הפקקים, התקרב האזור אל המרכז – כבישים 6 / 431 –

והביא משקיעים פרטיים וחברות יזמיות להשקיע באזור תוך מטרה וחזון להפכו למתחם לוגיסטי היכול לספק מענה למחסור בקרקע ולמחירים המאמירים במרכז. התפתחותו של פארק צרעה, החלוץ האזורי הפעיל באזור מזה כעשור, דשדשה בשל מצב התחבורה והנגישות לאזור. מניתוח תוצאות המכרז האחרון של רשות מקרקעי ישראל בסביבה אנו רואים עליה של עד כ-50% במחירים שהלקוחות הסכימו לשלם עבור הקרקע, ככל הנראה מתוך ציפייה לעליית ערך נוספת בהמשך, מה שמביא את מחירי השכירות באזור היום ל-30-35 ₪ למ"ר וככל שיתפתח האזור יתכן אף שיישק ל-40 ₪. גם אזור זה מתאפיין בטופוגרפיה המאפשרת בנייה דו-מפלסית אולם  כמגמה תכנונית, מרבית המגרשים קטנים יחסית ומתאימים יותר למבני מלאכה ותעסוקה לעסקים קטנים ובינוניים. כך כדי להקים מרלו"ג גדול, יש צורך לאחד מספר מגרשים, לעתים ממספר בעלים שונים, מה שיקשה  למשוך לאזור לקוחות גדולים הצורכים מבנים בהתאם.

את הוואקום שנוצר ממחסור באזורי תעסוקה המתאימים ללוגיסטיקה, תופסים מושבים וקיבוצים הפזורים לכל אורכה ורוחבה של הארץ. במסגרת הסדרי מקרקעין מול המדינה, של השבת קרקעות חקלאיות ותכנון ארוך טווח שאחת ממטרותיו היא ליצור כלכלה חדשה שתסייע לישובים אלה, תוכננו אזורי תעסוקה קטנים שחלקם מתאימים לשימושי אחסנה ולוגיסטיקה. הבעיות המרכזיות בסוג זה של מקרקעין הן:

1. קושי בהתקשרות של יזמים מול קבוצת שותפים גדולה שבד"כ אינה אוחזת בידע בתחום.
2. ניתוק מסביבה עסקית רציפה שלא בהכרח מיטיב עם המשתמשים.

עם זאת אנו עדים למבנים רבים הקמים והולכים בשטחי הישובים, שכן בהעדר אלטרנטיבה, כל קוץ במדבר פרח. היהלום שבכתר הוא מי אם לא קיסריה, בתם החורגת של משפחת רוטשילד, בה קיים תמהיל מנצח של משרדים, תעשיה ומבני לוגיסטיקה. הפארק נהנה משפע של קרקעות פרטיות המטופלות בדרג VIP כשכונה פרטית ירוקה, מגוננת, עם כבישים רחבים ונוחים, רכבת ישירה, מסעדות ובתי קפה פזורים ואדריכלות מתקדמת ביותר. על אף שלא כל הקרקעות מוחזקות בידי הברון, החברה לפיתוח קיסריה מנהלת ומתחזקת את האזור כולו ובעלי הקרקעות והיזמים האחרים פועלים בהתאם. בשל איכויותיו הרבות של הפארק, הגם שמיקומו צפונית למרכז, חברות רבות בוחרות למקם בו את המרכז היחיד לו הם זקוקים. טוב תעשה המדינה אם תקבל השראה מפארק קיסריה ותשחזר אותו על כל איכויותיו במספר פארקים נוספים שיקומו כלוויינים לערי המרכז, לקידום הענף ולרווחת העוסקים בענף, כמובן עם תחבורה נוחה למועסקים.

הפוסט פארקים לוגיסטיים בישראל הופיע לראשונה ב-בר-סלע נדל"ן.

והוא משנה אותנו!" – תומס ל. פרידמן

מזה אלפי שנים קיים סחר בינלאומי בעולם. כבר בעת העתיקה בה התניידו סחורות בעולם הרחב, ארצנו הקטנה זכתה להוות חלק מציר דרך הבשמים, דרכה הובילו סחורות יקרות מארצות המזרח אל מדינות המערב.

יורדי הים האירופאים התפזרו לכל עבר, כבשו תרבויות ואזורי מחיה חדשים, מאמריקה הדרומית והצפונית, להודו במזרח, לאפריקה ואוסטרליה, ומיסדו מסורת של ניוד סחורות ברחבי העולם.

היצור ההמוני שהחל במהפכה התעשייתית, היווה קטליזטור לאספקת מוצרים שונים לאזורים רחבים, מוצרים שייצורם התבסס על אוצרות הטבע המקומיים והיכולות החברתיות לפתח מיומנויות בהתאם – הן ביצור טקסטיל, מתכת, רכב, נשק, מזון, תרופות וכדומה.

עידן הגלובליזציה והורדת "החומות" בין מזרח אירופה והמזרח הרחוק למערב, שינה כליל את פני העולם החדש, הן בזכות יכולות טכניות מתקדמות, תחבורה, שינוע, תקשורת, יכולות מחשוב ופיתוחים מדעיים רבים. הסדרים מדיניים וכלכליים בין המדינות אפשרו תנועת סחורות עצומה בעולם, אשר הצריכה הסדרי תפעול חדשניים, כדוגמת אניות משא גדולות יותר ונמלים מותאמים, מטוסי נוסעים המשלבים נשיאת מטענים, אזורי אחסנה נרחבים בסמוך לנמלי הים והתעופה בעולם, הן כמגרשים פתוחים למכולות או כמבנים/מחסנים גדולים להכלת הסחורות, לאחסנה לטווחי זמן שונים כמו גם יכולות הפצה ושינוע מתקדמים.

המרכז הלוגיסטי של וולמארט, ענקית הקמעונאות האמריקאית המשווקת מוצרים באמצעות אלפי חנויות ענק, הינו חלוץ הקדמה אשר החלה לפני כ-25 שנה בהפעלת מסוף מטענים עצום בגודל של עשרות אלפי מ"ר, הקולט סחורות מיצרנים בכל רחבי העולם במשך 24/7 – סחורות מבוקרות באמצעות גלי רדיו הממוינות באופן ממוכן ונשלט ומתניידות במסועים שונים הישר אל עבר המשאית אשר תוביל אותן לחנות הספציפית. וולמארט החלה כבר אז לדווח ליצרנים המשווקים דרכה על כל מכירה המתבצעת בקופות, על מנת שיערכו להמשך היצור ואספקתו בזמן. זאת כדי להימנע מאחסנת מלאים גדולים בחזקתה. מחסנים אלו מחזיקים בסחורות לטווחים קצרים ביותר ולכן לא נדרשת אחסנה בגובה רב.

הצורך של הציבור ברכישות ברשת (אונליין), שהובל ע"י צעירי הדור החדש, תוך רצון לחסוך במשאבי זמן וכסף, סחף את העולם והביא להתפתחות ענף שלם הנקרא  E-COMERS –  המוביל תהליכי פיתוח מואצים לשינוע מטענים והפצתם, באופן המהיר והטוב ביותר מהמשווק/היצרן ישירות לידי הצרכן. לדוגמה חברת FEDEX המציעה שירות OVERNIGHT – מסירת חבילות מהיום למחר ומיוצגת בישראל ע"י קבוצת פריץ, המשלבת פעילות זו עם שירותי הלוגיסטיקה הענפים שהיא מציעה ללקוחותיה, או DHL  למשל, שמחסניה ממוקמים סמוך לשדה התעופה, קרוב למוקד האספקה ולצירי תנועה המאפשרים ניידות מהירה ברחבי הארץ, ומתרחבת לצפון הארץ.

כך גם התעצמה חברת אמזון בעשור האחרון, לכדי ענקית בינלאומית המובילה בתחומה ושווה כמאה מיליארד דולר. זאת הודות לרמת שירות יוצאת דופן באיכותה ולמבחר מוצרים אינסופי, הנשענים על מערכת לוגיסטית מורכבת ביותר של אחסנה, מיון, שינוע והפצה למרחקים בטווחי זמן מהירים ביותר. מחסני המיון וההפצה של אמזון מאופיינים בחלקם בתקרות נמוכות יחסית ובמספר מפלסים, עקב כניסה ויציאה מהירה של סחורות וליקוט ידני ובאזורי שינוע מתקדמים, בעוד ההפצה מתבצעת ע"י מובילים של אמזון או ע"י חברות שילוח שונות בשרות חיצוני, כך גם פועלים שירותי דואר ישראל.

טרנד הרכישות ברשת המתגבר והולך, גורם בין השאר להפחתת ביקורים פיזיים במרכזי קניות ומביא כל גוף מסחרי מכובד ליצור מדיית שיווק מקבילה ברשת, החל ברשתות אופנה כמו פוקס שבחרו למקם את המרכז הלוגיסטי בקפריסין משיקולי מס, המשך בקבוצת עזריאלי המתגברת את הקניונים בפלטפורמה חזקה ובמחסני גיבוי במרכז הארץ ורשתות המזון המספקות ליותר קהל משלוחים מהזמנות ברשת.

הלוגיסטיקה האסטרטגית הנדרשת מספקים גדולים בשרשרת האספקה, מתפתחת במהרה ומציבה דרישות מורכבות למיקום ומבנה המחסן הלוגיסטי המודרני. סגנון הבינוי והתכנון הפנימי של המרלו"ג משתנים בהתאם לצרכים התפעוליים – מחסן כמרכז הפצה, מחסן מלאי מסורתי, מחסן כמרכז למילוי הזמנות, מחסן כחלק ממערך יצור וכדומה. בתכנון המחסן שיקולים רבים כגון פונקציונליות, פריון בעבודה, קיצוץ בהוצאות התפעול וההפצה ועוד. המבנה העדכני יכול להכיל מחלקות שונות הכוללות אחסנה בתצורות שונות בהתאם לצורכי ואופי העבודה, אזורי מיון, ניהול בקרה ומלאי, אזורים לקבלת והוצאת סחורות, פריקה וטעינה נוחות ויכולת אחסנה לגבהים. תקציב רב מופנה למערכות ניהול ובקרה ממוחשבות, מעקב אחר ארגזים וניהול מלא של המערכת כולה.

בישראל אנו מבחינים בדרישה הולכת וגוברת להשכרה ולרכישה של מבנים חדישים לצרכי התייעלות. נראה כי יצרנים וסוחרים נדחקו מאזורי מלאכה ותעשיה בשולי הערים, שם מחירי הקרקע המריאו והמבנים התיישנו והפכו ללא רלוונטיים, אל פארקים מיועדים הפזורים ברחבי הארץ כמו קיסריה, שוהם, מודיעין, קריית גת, בעורף הנמלים ועוד רבים. עוד אנו מזהים ביקוש רב למבנים בגובה כ-12 מטר בגודל ממוצע של 4-5,000 מ"ר על צירי דרכים ראשיות לצורך ניידות מהירה, המאפשר ניצול יעיל יותר של כל מ"ר בנוי, הן בעלויות השכירות, הארנונה, דמי הניהול והתחזוקה הכללית, הגם שאחסנה לגובה מצריכה מידוף יקר יותר, כלי עבודה מתקדמים וכוח אדם מיומן, שלצערנו חסר במחוזותינו מאחר והשכר אינו גבוה בתעשייה זו.

גופים גדולים כמו אוסם, טבע ושופרסל בחרו לרכוש קרקע נרחבת באזור שוהם, במרכז הארץ בסמיכות לכביש 6, והקימו מבנים משוכללים בגובה עשרות מטרים עם רובוטיקה מתקדמת. חברת טמפו פיתחה קרקע בצומת פולג והקימה מרלו"ג גבוה וחדיש ביותר.

בעקבות התעוררות הביקוש לאחסנה בקרב לקוחות קצה, במהלך השנים האחרונות, נכנסו יזמים רבים לתחום ומחירי הקרקעות המיועדות ללוגיסטיקה האמירו. לדוגמה, קרקע במערב מודיעין נמכרה לפני כעשור במחיר של כ-400,000 ₪ לדונם ובשנה האחרונה נמכרה קרקע דומה בכ-2 מיליון ₪ לדונם (!). בעוד באזורים אחרים במרכז המחיר לדונם עובר את רף ה-2.5 מיליון ₪. מאחר והבנייה ללוגיסטיקה מתאפיינת בניצול תכסית מרבית של 60% מהקרקע ובנייה לגובה רב ללא עמודים, לא ניתן לנצל את כל זכויות הבניה המותרות לגובה, על כן הכדאיות הכלכלית היא גבולית, שכן מחיר מ"ר להשכרה שעמד עד לא מזמן על 30-35 ₪, מגיע היום במרכז הארץ ל-40-45 ₪, לפני עלות ארנונה, דמי ניהול ואחזקה שוטפת. ככל ומחיר הקרקע, המהווה מרכיב מרכזי בעלות המבנה הכוללת, ימשיך לעלות, ידרשו הדיירים להעלות את שכר המעבר לכיוון 50-60 ₪, מחיר שככל הנראה אינו מעשי כ"כ.

הכותב עוסק בשיווק וביזמות מקרקעין ופתרונות נדל"ן לעסקים מעל 25 שנה, עם התמחות בתחום שרשרת האספקה והלוגיסטיקה.

הפוסט נדל"ן לוגיסטי – סקירה הופיע לראשונה ב-בר-סלע נדל"ן.

שרשרת האספקה הנה ענף גלובלי רחב ממדים הצורך שירותי לוגיסטיקה מגוונים בהתאם לצורכי הארגון,
החל ביצור, אחסנת המוצרים, המשך בשינועם לקצווי תבל, אחסנתם בתחנות ביניים שונות, בנמלים, בקצווי ערים וכדו' ועד לאספקתם ללקוחות הקצה – המשתמשים, המממנים את התהליכים שנמנו. מהירות אספקת המוצר ללקוח ממועד ההזמנה, המהווה בעצם את הזכות לגבות את התמורה מהצרכן, משפיעה רבות על תהליכי השינוע של השרשרת, כמו גם על מיקומי המרכזים הלוגיסטיים השונים, בהתאם להגדרת הצורך – אחסנה מסיבית וארוכה, אחסנה לטווח קצר מבוססת אספקה שוטפת, IN-OUT ושינוע מהיר של המוצרים עד למייל האחרון.

מעבר לאיכות ובקרת הניהול של היצור והלוגיסטיקה, ניתן להבחין כי לדרכי השינוע השפעה גורפת על קצבי תעבורת המוצרים וכך גם על ביצועי החברות התלויים כאמור מצד אחד ביעילות ניהול האחסנה ומצד שני במהירות האספקה.

בלוגיסטיקה אם כן, נושא המיקום מקבל ביטוי בשני אופנים מרכזיים:

1. קרבה/ריחוק של המרכז הלוגיסטי אל מקור האספקה (נמלים) או אל יעדי השילוח (ריכוז אוכלוסייה)\
2. נגישות תחבורתית אל המחסן (צירים ראשיים, רכבות)

נכון לשנת 2017 ישנם בישראל 19,500 ק"מ של כבישים סלולים, מתוכם 230 ק"מ מוגדרים ככביש מהיר
למשאיות חלק חשוב בהובלת מטענים ברחבי הארץ, הן אחראיות לכמעט 90% מסך הסחורות המובלות בכבישים ומהוות כ 20% מנפח כלי הרכב.

שירותי הרכבת המסילתית בישראל ורכבות נוסעים ומטען, מופעלים בלעדית ע"י רכבת ישראל. שיטת הקמת המסילות כוללת מסילה ארוכה וראשית החל מאכזיב, הנקודה הצפונית ביותר עד נחל צין בדרום, ממנה מתפצלות כל השלוחות. לרכבת 3 קווים בין-עירוניים ו-5 קווים פרבריים עם 66 תחנות נוסעים פעילות.

כל רכבת מטען יכולה להוריד מהכביש 60-70 משאיות, במידה והייתה קיימת תשתית מסילתית המיועדת לרכבות מטען וחיבור אזורי אליה. תפוקת רכבות המטען נותרה כמעט ללא שינוי בין השנים 1990 ל-2014 בעוד רמת הסחר בישראל עלתה משמעותית ועמה גם הביקוש לשינוע מטענים, מה שהגביר את תנועת המשאיות שסיפקו זאת.

תכנון וביצוע מערכת הכבישים בישראל החל  בשנת 1921 בימי המנדט הבריטי, עם הקמת זרוע הנדסית לפיתוח תשתיות בארץ, שלימים, הפכה למחלקה לעבודות ציבורית, היא מע"צ והתגלגלה להיות החברה הלאומית לדרכים בישראל.

מספור הכבישים החל משנות ה-50 של המאה ה-20. במפה שיצאה לאור ב-1953 הוסברה שיטת סיווג הכבישים שחולקו ל-3 קבוצות: כבישים ראשיים, כבישים אזוריים וכבישים מקומיים. בשנת 1979 הונהגה שיטת מספור כבישים חדשה על פי סיווגם ל-3 קטגוריות: כבישים ארציים, כבישים אזוריים וכבישים מקומיים. נוסף על כבישים אלו קיימים הכבישים העירוניים, בתוך הערים והישובים, שאינם מקבלים מספר אלא נקראים בשמות הרחובות שבהם הם עוברים:

כבישים ארציים – כבישים ארציים ראשיים ממוספרים במספר חד-ספרתי (למשל כביש 1 – ת"א ים המלח) וכבישים ארציים שאינם ראשיים במספר דו-ספרתי (למשל כביש 20 – נתיבי איילון).
כבישים אזוריים – ממוספרים במספר תלת-ספרתי (למשל כביש 413 ראשל"צ – מודיעין).
כבישים מקומיים – ממוספרים במספר ארבע-ספרתי (למשל כביש 8900 צפת – ראש פינה).

• כבישים בעלי מספר זוגי נעים מדרום לצפון (כביש 2 דרך החוף ת"א – חיפה)
• כבישים בעלי מספר אי זוגי נעים ממערב למזרח (כביש 5 חוצה שומרון)

המהירות המרבית המותרת בישראל

בכביש מהיר, גם הוא כביש אזורי, השילוט הוא כחול – 110 קמ"ש
בכביש ארצי הצבע אדום והמספר הוא חד-ספרתי או דו-ספרתי – 90 קמ"ש
בכביש אזורי הצבע ירוק והמספר תלת-ספרתי  – 80  קמ"ש

מבני הלוגיסטיקה החדשניים בנויים לכניסה ויציאה של סחורות רבות ביעילות מרבית, כמו גם מיון ואריזה כאשר מוטיב הזמן הוא מרכזי. בעוד מערכת האספקה מושתתת על תנועת משאיות מנמלי ישראל האוויריים והיבשתיים, אל מרכזי האחסנה הראשיים והמשניים והפצה למרכזים עירוניים, מיקום סביבת אזור התעסוקה על פני רשת הכבישים הראשיים, מהירות התנועה וצפיפותה, מהווה שיקול מרכזי ביותר בבחירת מיקום המרלו"ג.

עם השנים הפך כביש 6 המוכר גם כ"חוצה ישראל" (בשעתו הציע עוזי וכסלר המנוח לשנות שמו ל"מחבר ישראל") למוביל הארצי בזכות התוואי המרכזי, כבישי הרוחב המנקזים אליו וממנו ומהירות התנועה בו. חברות רבות מבססות את מיקומי המרכזים הלוגיסטיים במרחק 5-10 דקות נסיעה מהעורק הראשי, בין אזור השרון וקיסריה בצפון לבין כביש 7 המוביל לנמל אשדוד ולקריית גת בדרום, ומחירי הנדל"ן נקבעים בהתאם למיקום הפארק ביחס לנתיבי התחבורה וקרבתם לאזורי צפיפות האוכלוסייה.

ככל ומתרחב כביש ראשי וזרימת התנועה בו מתקצרת בזמנים, אני עדים להתרחבות פעילות האחסנה באזורי התעסוקה הפזורים סביבו לדוגמה אזור הר טוב הסמוך לצומת שער הגיא המאפשר כעת גישה מהירה לכביש 6, המוביל הארצי.

ולסיום מעט אופטימיות בנושא תנועת הרכבות:

לדברי אורי שריר סמנכ"ל חטיבת המטענים ברכבת ישראל: "הצבנו יעדים שאפתניים, הקמנו צוות ניהולי חדש עם תכנון וניצול נכון של זמן המסילה, ובכך עשינו מהפכה בחטיבת המטענים בארבע השנים האחרונות – הגדלנו את ההיקף ההובלות ב-40% מ-6.5 מיליון טון בשנה ל-9.2. התוכנית בשנה הבאה היא לעבור את ה-10 מיליון טון, ובעוד ארבע שנים אני מניח עם הנמלים החדשים אנחנו נוכל להגיע ל-13 מיליון טון", אומר שריר. לדבריו, "השינוי הדרמטי נעשה על אותן תשתית – מובילים 24 שעות ביממה. שיפרנו את הדיוק של הקרון – אם אותו קרון יוצא ונכנס בזמן, אז משפרים את רמת הקיבולת".

הכותב הנו מייסד חברת לוגיסטיקלנד המתמחה באספקת פתרונות נדל"ן בלוגיסטיקה, מגשר מוסמך ועוסק ביזום ושיווק נדל"ן לעסקים מזה שנים רבות. 03-9559662

הפוסט מיקום – מיקום – מיקום הופיע לראשונה ב-בר-סלע נדל"ן.