מגמות, פרויקטים מובילים ומבט על בנייה ירוקה וקיימות
שוק הנדל"ן בישראל עובר בשנים האחרונות שינוי משמעותי בתפיסה ובביצוע, עם מעבר הולך וגובר לבנייה ירוקה וקיימות. מגמה זו משקפת שינוי תפיסתי עמוק בענף, המתמקד יותר ויותר ביצירת ערך ארוך טווח עבור כל מחזיקי העניין – דיירים, משקיעים, הקהילה והסביבה. התחזקות הרגולציה הסביבתית והעלייה במודעות הצרכנית צפויות להמשיך ולדחוף את השוק בכיוון זה, כך שאסטרטגיות חדשניות בחברות נדל"ן, הופכות מאופציה לכורח כלכלי עבור חברות יזמיות המעוניינות להישאר רלוונטיות בשוק התחרותי.
השקעות אימפקט
אחת המגמות המשמעותיות בשוק היא צמיחת השקעות האימפקט, המשלבות תשואה כלכלית עם השפעה חברתית וסביבתית חיובית. דוגמה מובהקת לכך היא בית הספר "דרויאנוב" בתל אביב, שהוקם באזור מופר ששימש בעבר למוסכים ותעשייה. הפרויקט לא רק הביא לשיקום סביבתי של האזור, אלא גם יצר מרחב חינוכי חדשני המשרת את הקהילה.
החברות היזמיות שעושות מזה כסף (או חוסכות)
קרן ריאלטי. הקרן משקיעה בפרויקטים בעלי אימפקט חברתי, תוך יצירת תשואה כלכלית לצד תרומה לקהילה. פרויקטים לדוגמה: לב מבשרת, 16 לינקולן, הגעתון 8, והתחייה 14. היתרונות: גישה למענקים ותמריצים ממשלתיים לפרויקטים חברתיים, הרחבת בסיס המשקיעים הפוטנציאליים (משקיעי אימפקט), שיפור תדמית ומוניטין המאפשרים עסקאות נוספות.
Mindspace: החברה מציעה חללי עבודה משותפים, תוך הקפדה על טביעת רגל פחמנית נמוכה. החברה ביצעה מחקר מקיף על טביעת הרגל הפחמנית שלה, ויצרה תכנית הפחתת פליטות מדידה. היתרונות: משיכת שוכרים מודעים סביבתית המוכנים לשלם פרמיה, חיסכון בעלויות תפעול בזכות יעילות אנרגטית, יתרון שיווקי על מתחרים.
ביג כרמי גת, קריית גת. פרויקט זה משלב שטחי מסחר, משרדים וחניונים, עם דגש על צמצום צריכת אנרגיה. הפרויקט כולל התקנת מערכות יעילות אנרגטית ושילוב של בלימת חום בקיץ והכנסת חום בחורף. היתרונות: חיסכון משמעותי בעלויות החשמל בזכות המערכות היעילות אנרגטית, הפחתת עלויות תחזוקה שוטפות, פוטנציאל להשכרה במחירים גבוהים יותר בזכות העלויות התפעוליות הנמוכות.
הטחנה 1, כפר סבא. פרויקט משרדים זה נבנה בשיטה טרומית, המאפשרת צמצום טביעת רגל פחמנית. גג הפרויקט ירוק, ומערכת הזיגוג תוכננה למקסם את חשיפת השמש הטבעית, תוך בלימת חום וצמצום סנוור. היתרונות: חיסכון בעלויות הבנייה בזכות השיטה הטרומית, חיסכון בחשמל בזכות התאורה הטבעית והבידוד התרמי, ערך נכס גבוה יותר בזכות התקן הירוק.
מרכז כנסים חוסידמן, אוניברסיטת רייכמן. פרויקט זה שם דגש על תכנון קירות מסך לצורך נגישה גבוהה ותחושת פתיחות, ויצירת אלמנטים של הצללה תוך התחשבות בשיקולים תרמיים לנוחות המשתמשים. היתרונות: חיסכון בעלויות מיזוג אוויר בזכות תכנון ההצללה החכם, פוטנציאל הכנסות גבוה יותר בזכות נוחות המשתמשים.
שכונת בבלי החדשה. פרויקט מגורים זה כולל תכנון אנרגטי איכותי, חניות אופניים, מערכת מחזור מים, ופארק עירוני משולב התורם לאיכות החיים ולמגוון הביולוגי. היתרונות: חיסכון בעלויות מים בזכות מערכת המחזור, ערך נכסים גבוה יותר בזכות הפארק והתכנון האיכותי, פוטנציאל למחירי מכירה/השכרה גבוהים יותר.
עירוב שימושים בפתח הבית
עירוב שימושים הפך לאסטרטגיה מרכזית בתכנון המודרני. מגמה גוברת של עירוב שימושים במרכזים מסחריים שכונתיים, המשלבת בין מסחר, תעסוקה, תרבות ופנאי. מגמה זו נובעת משינויים בהרגלי הצריכה, הצורך בקהילתיות, זמינות ויעול הזמן של הצרכן ורצון ליצור מרחבים אורבניים תוססים ופעילים ובמילה אחרת "כיכר העיר" החדשה.
המרכז המסחרי הופך למקום מפגש חברתי, המאפשר אינטראקציה בין אנשים ויצירת תחושת שייכות. תושבים מגיעים ל"כיכר העיר החדשה" בכפכפים, שולחים את ילדיהם עם כמה שקלים לצרכניה המקומית שנמצאת שם, יוצאים עם ילדיהם למופע רחוב שמגיע למרכז המסחרי השכונתי כל חג, מתיישבים בבית הקפה המקומי כדי להיפגש עם חבר קרוב או נרשמים לחדר הכושר השכונתי שבמקרה נמצא גם הוא במרכז המסחרי המקומי.
היזמים ש"מגדילים לעשות" משלבים עסקים או מתחמי משרדים שעוסקים בקיימות, סביבה וקהילתיות מקומית. מתכנני הנכסים מנצלים את השטח באופן גמיש ורב-תכליתי, כך שגם העסקים במתחם יענו על צרכי הלקוח המשתנים, וגם יעוד המבנה יכלול בתוכו עירוב שימושים וגמישות תכנונית להמשך.
דרישת חדשנות של צרכני הנדל"ן
מודעות גוברת בקרב הצרכנים לנושא הקיימות ובעיקר הדורות הצעירים, Z ו-Y, מגלים עניין רב בבעיות סביבתיות, ודורשים מחברות לפעול באופן מקיים. חדשנות טכנולוגית מהווה מרכיב מרכזי בקידום הבנייה הירוקה. גן הילדים המאופס אנרגיה בחדרה מציב רף חדש בתחום, בהיותו המבנה הראשון בישראל שהשיג מאזן אנרגיה חיובי – כלומר, מייצר יותר אנרגיה מכפי שהוא צורך. בית מת"ף בראשון לציון מדגים כיצד תכנון מתקדם יכול לאפשר עצמאות אנרגטית למשך 72 שעות. חלומות פארק גנים בפתח תקווה, שהשיג את הדירוג הגבוה ביותר בתקן הישראלי, מוכיח כי בנייה ירוקה אפשרית גם בפרויקטי מגורים בקנה מידה גדול.
הניסיון המצטבר מראה כי ההשקעה בבנייה ירוקה משתלמת כלכלית בטווח הארוך, למרות העלויות הראשוניות הגבוהות יותר. חברות יזמיות המאמצות גישה זו מוקדם יותר נהנות מיתרון תחרותי משמעותי ומצליחות למצב את עצמן כמובילות שוק בתחום המתפתח של נדל"ן בר-קיימא.
השפעת הבניה הירוקה והמקיימת על רווחיות חברות יזמיות
פרמיית מחיר. נכסים ירוקים נמכרים בפרמיה של 5-15% מעל מחירי השוק. שיעורי תפוסה גבוהים יותר במבני משרדים ירוקים. ביקוש גובר מצד דיירים ושוכרים מוסדיים המחויבים לאג'נדה סביבתית
חיסכון תפעולי. הפחתה של 20-30% בהוצאות האנרגיה. חיסכון משמעותי בצריכת המים. עלויות תחזוקה נמוכות יותר לאורך זמן. אורך חיים ארוך יותר של מערכות המבנה.
הטבות ותמריצים. הקלות מס מהמדינה והרשויות המקומיות. זכויות בנייה נוספות בפרויקטים ירוקים. עדיפות במכרזים ציבוריים.
לסיכום
תחום הנדל"ן בישראל עובר מהפכה של ממש, כשהבנייה הירוקה והאימפקט החברתי הופכים לערכים מרכזיים. חברות בנייה מובילות משקיעות בפרויקטים חדשניים המשלבים בנייה ירוקה, עירוב שימושים ויצירת קהילות תוססות. העתיד של הנדל"ן נמצא בשילוב בין חדשנות, קיימות ואימפקט, מה שמבטיח ערים בריאות ומקיימות שמשתלבות גם עם אג'נדות כלכליות של חברות נדל"ן.