5 הצעדים לאיתור המרלו"ג הנכון

כידוע לנו, בעלי העסקים, יצרנים, יבואנים ומפיצים, ניהול עסק כרוך בהוצאות רבות מספור, קל וחומר כאשר הפעילות כרוכה בהחזקת מערך נרחב כמו מבנה אחסנה ויצור, עובדים רבים, צי רכב, מלאים מגוונים ועוד. כל זאת, על מנת לספק את השירות או המוצר ללקוחות באופן שוטף, בזמן המתאים והכי חשוב – בתמחור הנכון!

עסקים רבים מתפתחים עם השנים וצומחים בקצב מכובד בעקבות ניהול ותפעול נכונים של העסק, התרחבות  לשווקים חדשים גלובליים, הרחבת ליין מוצרים, שינויים בהרגלי צריכה של לקוחות וכן בעקבות גידול אוכלוסין על פני כדור הארץ והגברת הצריכה באופן כללי, מתקיימים שינויים הדורשים הערכות עסקית חדשה תואמת לקדמה.

להלן חמשת הצעדים שעליכם לעשות לטובת איתור המרלו"ג הנכון עבור העסק שלכם:

 

  1. ניתוח תהליכי העבודה והמצב הקיים במחסן הנוכחי

פעמים רבות אולם היצור והאחסנה המסורתי של בית העסק, הממוקם באזור תעסוקה ותיק וצפוף, אינו בנוי עוד לשאת את העומסים החדשים – הן מבחינת תנועת רכבי האספקה, כניסה ויציאת הסחורות, גובה התקרה והמידוף המתאפשר ובהתאם לכך גם שיטת האחסנה ויכולת ניצול משאב הקרקע – כל אלה עשויים למנוע את התפתחות העסק למקום הראוי לו באמת.

על כן, מידי מספר שנים חשוב לבחון את מצב אולם היצור והמחסן, לנתח את תהליכי העבודה הקיימים ולהבין מהו סדר פריקת המטענים, צורת כניסת הסחורות ואחסונם או במקרה של מסחר – את אופן קבלת הסחורות לאחסנה ושיווק, זיהוי מספר ימי ההמתנה, אופן ליקוט המוצרים והעמסתם על הרכבים לצורך מסירתם ללקוחות. בנוסף, לחצר הפריקה והטעינה ולאופן כניסת ויציאת הרכבים בזמן סביר, חשיבות גבוהה ביותר בסדרי העבודה השוטפת.

במידה ומזהים "פקקים" בשרשרת האספקה הנגרמים ממחסור בשטח רצפה או מחוסר במדפים נכונים, עבודה ידנית רבה וכוח אדם גדול, הזזה של מטענים הלוך וחזור כדי להגיע למטענים בעומק המחסן – יתכן שכסף רב הולך לאיבוד וייעול המערכת הינו צו השעה. יש לקחת בחשבון מעבר למבנה חדש, שכן חוסר פעולה בימים בהם קצב החדשנות גובר מיום ליום משמעו ויתור למתחרים, העושים כל שביכולתם להדביק את קצב הקדמה וסכנת הידרדרות מהותית בתוך הענף הספציפי.

 

  1. הגדרת צרכים עדכנית כולל אוטומציה ותכנון לוגיסטי מותאם

עם הצמיחה כאמור, מגיע הצורך לשנות את גודל וצורת המבנה ואת מיקומו ולהתאימו לצרכי התפעול החדשים. למרות שעלויות המעבר הנן "כבדות" והדבר כרוך בסוג של "מהפכה", חשוב לשקול מעבר למבנה חדשני ויעיל יותר בכובד ראש ואף להסתייע ביועצים מתאימים. שכן מהלך כזה הינו ארוך טווח ומטרתו לאפשר לחברה לצמוח לממדים גדולים בהרבה ולהתאים את עצמה לקצב המודרני ולהתחרות בעוצמה.

בשלב זה חשוב ביותר לבעל העסק להבין מה הסיבה העמוקה שהעסק קיים, מה ייחודו, מה מטרתו, לזהות את השוק בו הוא פועל, להכיר את המתחרים, לבחור בחדשנות (!), לקבוע יעדים חדשים לעשור הבא, לחלק אותם למספר יעדי ביניים הקלים יותר להשגה – ובהתאם לכך, לתכנן דרכי פעולה מפורטות שיובילו ליעדים ולהגשמת היעוד המלא של העסק.

אנשי מקצוע שונים יכולים לסייע בניתוח והבנת תהליכים אלה – כלכלנים, מהנדסי תעשיה ויצור, יועצים ארגוניים, יועצי לוגיסטיקה, יועצי נדל"ן, רו"ח ועוד. מיפוי הצרכים יוביל להגדרת צרכים אותם צריך מבנה הנדל"ן או המרלו"ג (מרכז לוגיסטי) החדש לספק, תחילה בתיאור מילולי ובתרשים זרימה ובהמשך בתכנון מפורט ונרחב יותר.

בעידן הטכנולוגי של ימינו אנו, קיימים פיתוחים רבים של מערכות אחסנה מסוגים שונים, החל במידוף גבוה לניצול מרבי של כל מ"ר קרקע באופן האחסנה ומלגזות מותאמות, המשך במכשירים אוטונומיים המתניידים בכוחות עצמם בדיוק רב תוך חסכון רב בכוח אדם עד לרובוטיקה מלאה במחסנים בגובה 40 מטר. כל אלה בגיבוי מלא של מערכות תוכנה מתקדמות לניהול מערך האספקה, הכולל את רכבי האספקה והשילוח, הנם "עולם עתידני" הקיים בהווה.

 

  1. ניתוח עלויות ובניית תקציב

ליועצי לוגיסטיקה כלים רבים לניתוח מהלכי האחסנה ותרגומם הלכה למעשה לרצפת המחסן – קליטה ושינוע המוצרים בהתאם לאופיים, כמויות המוצרים השונים, מיקומם על גבי המדפים, שיטות הליקוט הנדרשות לצורך הפצה ללקוחות ומרכיבים נוספים בעזרתם ניתן לחשב:

  1. נפח האחסנה הדרוש לתפעול היום ונפח עתידי בהתאם לגדילה צפויה.
  2. כמות וסוג המדפים הנדרשים בהתאם לסוגי האחסנה ולצפיפות האפשרית.
  3. שטח הרצפה הדרוש באולם וניצול כל מ"ר בהתאם לגובה המשתנה.
  4. ציוד השינוע, מלגזות, מכשור אוטומטי (מדפים מתניידים, רובוטיקה…)
  5. תוכנות לניהול מחסנים / לניהול מערך כולל של הזמנות, אחסנה, הפצה, רכש וכו'.

כל פונקציה מתורגמת לעלויות חלופיות בהתאם למחירים של סוגי המוצרים והיצרנים השונים ומותאמת לדרישות בעלי החברה ולתקציב המוגדר להתפתחות העסק.
יצרנים ידרשו לתמחר שינויים במהלכי היצור ועלויות של ציוד ומיכון חדיש יותר באמצעות מהנדסי תעשיה וניהול, בנוסף לתמחור שינוי שיטת האחסנה והלוגיסטיקה בכללותה.
חשוב להדגיש, כי מדובר בהוצאה הנפרסת על פני שנים קדימה וכי ההחזר הכספי צריך להגיע מהגדלת הרווחיות בגין – הגברת נפח הפעילות, התייעלות משמעותית והפחתת התלות בכוח האדם.

 

  1. האולם/ מרלו"ג החדש ומיקומו

מחירי הנכסים למ"ר נקבעים בהתאם לסוג ומצב הנכס, מיקומו בארץ, הנגישות התחבורתית ורמות הביקוש. מבני המלאכה, התעשיה והאחסנה החדשים נחלקים ל-2 סוגים מרכזיים:

  1. מבנים רב קומתיים עם גישה נוחה לרכבים, עומסי רצפה גבוהים וגובה תקרה 6-7 מטר, המתאימים לעסקים רבים שאינם זקוקים לאחסנה גבוהה או למערכות מורכבות ולתנועת רכבים גבוהה.
  2. מרכזים לוגיסטיים לאחסנה עם חצרות גדולות למשאיות וגובה תקרה של 10 – 30 מטר, המאפשרים ניצול מיטבי של ערך הקרקע – בהעמסה גבוהה על כל מ"ר.

הצעדים הנדרשים לבחירת המרלו"ג החדש:

  • יש להגדיר את הצרכים ואת הדרישות מהנכס בהתאם לפרוגרמה ולניתוח הצרכים:
  • האם נדרשת אחסנה לגובה ולאיזה גובה לצורך שימוש במיכון אוטומטי?
  • מה המיקום המועדף, הן בשל שימור העובדים, קרבה לאספקה (נמלים למשל) וללקוחות?
  • מהו לוח הזמנים הנכון והריאלי לבית העסק לביצוע השקעות ומהלך של מעבר?
  • האם נדרשת התערבות רגולציה בשל רישיון יצור או אחסנה הכרוכים בחומרים מורכבים?
  • להחליט מה התקציב עבור הנכס – יש לקחת בחשבון עלות משתנה של מס עירוני (ארנונה).
  • חשוב להחליט אם מעוניינים לרכוש ומדוע (!), שכן מרבית הנכסים מוצעים להשכרה ורכישה אורכת זמן רב יותר.
  • להתייעץ עם משווקי נדל"ן בכירים, להם ניסיון מוכח בתחום ספציפי זה על מחירי הנדל"ן, עלויות הארנונה השונות (לעתים קיימים הפרשים של שקלים רבים לכל מ"ר במבנים סמוכים!) זמינות הנכסים, טרנדים ועוד, בכדי לגבש דעה ותקציב.

 

  1. איתור המרלו"ג – אולם היצור/אחסנה

כעת, משנתקבלה החלטה לצאת לאיתור מבנה חדיש העונה לדרישות העכשוויות והעתידיות של החברה, הצעד המתבקש הוא ללמוד את השוק ולהכיר את היצע הנכסים המוצעים להשכרה ולמכירה.

שתי בעיות מרכזיות עומדות בדרך כלל בפני מחפש הנכס:

  • חוסר ידע והבנה בנדל"ן וספציפית בתחום זה (להבנה במגורים או במשרדים אין כל קשר).
  • כמות הזמן הנדרשת להכרת המבנים המוצעים ולניתוח יתרונותיהם וחסרונותיהם.

בעידן זה של הפצת המידע, קיימים פרסומים רבים של נכסים המוצעים ע"י משווקים מורשים או ישירות ע"י בעלי הנכסים. חלק גדול מהמידע אינו מדויק ואינו מקיף מסיבות שונות, כמו העדר תשומת לב ו/או חוסר מקצועיות של המציעים.

המידע הרב הנמצא בחוץ, מושך את המחפש לסיורים באמצעות אנשי מקצוע רבים, ללא יכולת אבחנה ברמה המקצועית שלהם ולמקומות רבים שאינם בהכרח מתאימים לצרכיו ועשויים לגרום לאבדן זמן יקר ולתסכול רב. המלצתנו: השתמשו בשירותים של אחד המשרדים המובילים, המומחים בתחום הנדל"ן לאחסנה וקבלו ליווי של איש מקצוע רציני ומנוסה, בעל תודעת שירות גבוהה ומסירות ללקוח אשר.

 

מדוע?

  • יחסוך למחפש זמן רב, בזכות תשומת הלב שיקדיש ללקוח והבנת צרכיו.
  • ימיין את ההצעות ויתמקד במה שרלוונטי באמת ללקוח.
  • יוביל את הלקוח לפתרונות חלופיים, כמו מיקומים שונים או נכסים זולים יותר הנכונים לו.
  • יחסוך ללקוח כסף רב בניהול מו"מ מקצועי ומדויק, בהסתמך על מחירי השוק הריאליים.
  • ועוד שלל סיבות משתלמות.

 

גדעון בר סלע

אולי יעניין אותך גם

מצוקת מבני האחסנה הגבוהים

בשנים האחרונות אנו עדים לקפיצה משמעותית בכמות הסחורות המתניידות בעולם. הדרישה הגוברת והולכת למרכזים לוגיסטיים חדשניים נובעת מהצורך המרכזי – לספק את המוצרים ליעדם בזמן […]

קרא עוד

5 הצעדים לאיתור המרלו"ג הנכון

כידוע לנו, בעלי העסקים, יצרנים, יבואנים ומפיצים, ניהול עסק כרוך בהוצאות רבות מספור, קל וחומר כאשר הפעילות כרוכה בהחזקת מערך נרחב כמו מבנה אחסנה ויצור, […]

קרא עוד

פארקים לוגיסטיים בישראל

הצורך הגדל והולך לשטחי אחסנה מודרניים, מרלו"גים, בשטחים עתירי מקרקעין במרכז הארץ, מתנגש חזיתית במחסור הגדול בקרקעות זמינות לבנייה, בפרט בשטחי קרקע גדולים ברצף, שכן […]

קרא עוד

נדל"ן לוגיסטי – סקירה

"העולם השטוח משנה את פניהן של מדינות, של חברות עסקיות, של קהילות חברתיות, והוא משנה אותנו!" – תומס ל. פרידמן   מזה אלפי שנים קיים […]

קרא עוד

מיקום – מיקום – מיקום

מאז ומתמיד נחשב המיקום לפרמטר מוביל בנדל"ן, על כל ענפיו, שכן ככל שהנכס ממוקם בסביבה מרכזית וחזקה בפן הסוציואקונומי, מובטחת לכאורה, תפוסת הנכס ע"י שוכרים, […]

קרא עוד
03-9559663
דילוג לתוכן
פיתוח אתרים WebTheNet