נדל"ן לוגיסטי – סקירה

"העולם השטוח משנה את פניהן של מדינות, של חברות עסקיות, של קהילות חברתיות,

והוא משנה אותנו!" – תומס ל. פרידמן

 

מזה אלפי שנים קיים סחר בינלאומי בעולם. כבר בעת העתיקה בה התניידו סחורות בעולם הרחב, ארצנו הקטנה זכתה להוות חלק מציר דרך הבשמים, דרכה הובילו סחורות יקרות מארצות המזרח אל מדינות המערב.

יורדי הים האירופאים התפזרו לכל עבר, כבשו תרבויות ואזורי מחיה חדשים, מאמריקה הדרומית והצפונית, להודו במזרח, לאפריקה ואוסטרליה, ומיסדו מסורת של ניוד סחורות ברחבי העולם.

היצור ההמוני שהחל במהפכה התעשייתית, היווה קטליזטור לאספקת מוצרים שונים לאזורים רחבים, מוצרים שייצורם התבסס על אוצרות הטבע המקומיים והיכולות החברתיות לפתח מיומנויות בהתאם – הן ביצור טקסטיל, מתכת, רכב, נשק, מזון, תרופות וכדומה.

עידן הגלובליזציה והורדת "החומות" בין מזרח אירופה והמזרח הרחוק למערב, שינה כליל את פני העולם החדש, הן בזכות יכולות טכניות מתקדמות, תחבורה, שינוע, תקשורת, יכולות מחשוב ופיתוחים מדעיים רבים. הסדרים מדיניים וכלכליים בין המדינות אפשרו תנועת סחורות עצומה בעולם, אשר הצריכה הסדרי תפעול חדשניים, כדוגמת אניות משא גדולות יותר ונמלים מותאמים, מטוסי נוסעים המשלבים נשיאת מטענים, אזורי אחסנה נרחבים בסמוך לנמלי הים והתעופה בעולם, הן כמגרשים פתוחים למכולות או כמבנים/מחסנים גדולים להכלת הסחורות, לאחסנה לטווחי זמן שונים כמו גם יכולות הפצה ושינוע מתקדמים.

המרכז הלוגיסטי של וולמארט, ענקית הקמעונאות האמריקאית המשווקת מוצרים באמצעות אלפי חנויות ענק, הינו חלוץ הקדמה אשר החלה לפני כ-25 שנה בהפעלת מסוף מטענים עצום בגודל של עשרות אלפי מ"ר, הקולט סחורות מיצרנים בכל רחבי העולם במשך 24/7 – סחורות מבוקרות באמצעות גלי רדיו הממוינות באופן ממוכן ונשלט ומתניידות במסועים שונים הישר אל עבר המשאית אשר תוביל אותן לחנות הספציפית. וולמארט החלה כבר אז לדווח ליצרנים המשווקים דרכה על כל מכירה המתבצעת בקופות, על מנת שיערכו להמשך היצור ואספקתו בזמן. זאת כדי להימנע מאחסנת מלאים גדולים בחזקתה. מחסנים אלו מחזיקים בסחורות לטווחים קצרים ביותר ולכן לא נדרשת אחסנה בגובה רב.

הצורך של הציבור ברכישות ברשת (אונליין), שהובל ע"י צעירי הדור החדש, תוך רצון לחסוך במשאבי זמן וכסף, סחף את העולם והביא להתפתחות ענף שלם הנקרא  E-COMERS –  המוביל תהליכי פיתוח מואצים לשינוע מטענים והפצתם, באופן המהיר והטוב ביותר מהמשווק/היצרן ישירות לידי הצרכן. לדוגמה חברת FEDEX המציעה שירות OVERNIGHT – מסירת חבילות מהיום למחר ומיוצגת בישראל ע"י קבוצת פריץ, המשלבת פעילות זו עם שירותי הלוגיסטיקה הענפים שהיא מציעה ללקוחותיה, או DHL  למשל, שמחסניה ממוקמים סמוך לשדה התעופה, קרוב למוקד האספקה ולצירי תנועה המאפשרים ניידות מהירה ברחבי הארץ, ומתרחבת לצפון הארץ.

כך גם התעצמה חברת אמזון בעשור האחרון, לכדי ענקית בינלאומית המובילה בתחומה ושווה כמאה מיליארד דולר. זאת הודות לרמת שירות יוצאת דופן באיכותה ולמבחר מוצרים אינסופי, הנשענים על מערכת לוגיסטית מורכבת ביותר של אחסנה, מיון, שינוע והפצה למרחקים בטווחי זמן מהירים ביותר. מחסני המיון וההפצה של אמזון מאופיינים בחלקם בתקרות נמוכות יחסית ובמספר מפלסים, עקב כניסה ויציאה מהירה של סחורות וליקוט ידני ובאזורי שינוע מתקדמים, בעוד ההפצה מתבצעת ע"י מובילים של אמזון או ע"י חברות שילוח שונות בשרות חיצוני, כך גם פועלים שירותי דואר ישראל.

טרנד הרכישות ברשת המתגבר והולך, גורם בין השאר להפחתת ביקורים פיזיים במרכזי קניות ומביא כל גוף מסחרי מכובד ליצור מדיית שיווק מקבילה ברשת, החל ברשתות אופנה כמו פוקס שבחרו למקם את המרכז הלוגיסטי בקפריסין משיקולי מס, המשך בקבוצת עזריאלי המתגברת את הקניונים בפלטפורמה חזקה ובמחסני גיבוי במרכז הארץ ורשתות המזון המספקות ליותר קהל משלוחים מהזמנות ברשת.

הלוגיסטיקה האסטרטגית הנדרשת מספקים גדולים בשרשרת האספקה, מתפתחת במהרה ומציבה דרישות מורכבות למיקום ומבנה המחסן הלוגיסטי המודרני. סגנון הבינוי והתכנון הפנימי של המרלו"ג משתנים בהתאם לצרכים התפעוליים – מחסן כמרכז הפצה, מחסן מלאי מסורתי, מחסן כמרכז למילוי הזמנות, מחסן כחלק ממערך יצור וכדומה. בתכנון המחסן שיקולים רבים כגון פונקציונליות, פריון בעבודה, קיצוץ בהוצאות התפעול וההפצה ועוד. המבנה העדכני יכול להכיל מחלקות שונות הכוללות אחסנה בתצורות שונות בהתאם לצורכי ואופי העבודה, אזורי מיון, ניהול בקרה ומלאי, אזורים לקבלת והוצאת סחורות, פריקה וטעינה נוחות ויכולת אחסנה לגבהים. תקציב רב מופנה למערכות ניהול ובקרה ממוחשבות, מעקב אחר ארגזים וניהול מלא של המערכת כולה.

בישראל אנו מבחינים בדרישה הולכת וגוברת להשכרה ולרכישה של מבנים חדישים לצרכי התייעלות. נראה כי יצרנים וסוחרים נדחקו מאזורי מלאכה ותעשיה בשולי הערים, שם מחירי הקרקע המריאו והמבנים התיישנו והפכו ללא רלוונטיים, אל פארקים מיועדים הפזורים ברחבי הארץ כמו קיסריה, שוהם, מודיעין, קריית גת, בעורף הנמלים ועוד רבים. עוד אנו מזהים ביקוש רב למבנים בגובה כ-12 מטר בגודל ממוצע של 4-5,000 מ"ר על צירי דרכים ראשיות לצורך ניידות מהירה, המאפשר ניצול יעיל יותר של כל מ"ר בנוי, הן בעלויות השכירות, הארנונה, דמי הניהול והתחזוקה הכללית, הגם שאחסנה לגובה מצריכה מידוף יקר יותר, כלי עבודה מתקדמים וכוח אדם מיומן, שלצערנו חסר במחוזותינו מאחר והשכר אינו גבוה בתעשייה זו.

גופים גדולים כמו אוסם, טבע ושופרסל בחרו לרכוש קרקע נרחבת באזור שוהם, במרכז הארץ בסמיכות לכביש 6, והקימו מבנים משוכללים בגובה עשרות מטרים עם רובוטיקה מתקדמת. חברת טמפו פיתחה קרקע בצומת פולג והקימה מרלו"ג גבוה וחדיש ביותר.

בעקבות התעוררות הביקוש לאחסנה בקרב לקוחות קצה, במהלך השנים האחרונות, נכנסו יזמים רבים לתחום ומחירי הקרקעות המיועדות ללוגיסטיקה האמירו. לדוגמה, קרקע במערב מודיעין נמכרה לפני כעשור במחיר של כ-400,000 ₪ לדונם ובשנה האחרונה נמכרה קרקע דומה בכ-2 מיליון ₪ לדונם (!). בעוד באזורים אחרים במרכז המחיר לדונם עובר את רף ה-2.5 מיליון ₪. מאחר והבנייה ללוגיסטיקה מתאפיינת בניצול תכסית מרבית של 60% מהקרקע ובנייה לגובה רב ללא עמודים, לא ניתן לנצל את כל זכויות הבניה המותרות לגובה, על כן הכדאיות הכלכלית היא גבולית, שכן מחיר מ"ר להשכרה שעמד עד לא מזמן על 30-35 ₪, מגיע היום במרכז הארץ ל-40-45 ₪, לפני עלות ארנונה, דמי ניהול ואחזקה שוטפת. ככל ומחיר הקרקע, המהווה מרכיב מרכזי בעלות המבנה הכוללת, ימשיך לעלות, ידרשו הדיירים להעלות את שכר המעבר לכיוון 50-60 ₪, מחיר שככל הנראה אינו מעשי כ"כ.

 

הכותב עוסק בשיווק וביזמות מקרקעין ופתרונות נדל"ן לעסקים מעל 25 שנה, עם התמחות בתחום שרשרת האספקה והלוגיסטיקה.

אולי יעניין אותך גם

מצוקת מבני האחסנה הגבוהים

בשנים האחרונות אנו עדים לקפיצה משמעותית בכמות הסחורות המתניידות בעולם. הדרישה הגוברת והולכת למרכזים לוגיסטיים חדשניים נובעת מהצורך המרכזי – לספק את המוצרים ליעדם בזמן […]

קרא עוד

5 הצעדים לאיתור המרלו"ג הנכון

כידוע לנו, בעלי העסקים, יצרנים, יבואנים ומפיצים, ניהול עסק כרוך בהוצאות רבות מספור, קל וחומר כאשר הפעילות כרוכה בהחזקת מערך נרחב כמו מבנה אחסנה ויצור, […]

קרא עוד

פארקים לוגיסטיים בישראל

הצורך הגדל והולך לשטחי אחסנה מודרניים, מרלו"גים, בשטחים עתירי מקרקעין במרכז הארץ, מתנגש חזיתית במחסור הגדול בקרקעות זמינות לבנייה, בפרט בשטחי קרקע גדולים ברצף, שכן […]

קרא עוד

נדל"ן לוגיסטי – סקירה

"העולם השטוח משנה את פניהן של מדינות, של חברות עסקיות, של קהילות חברתיות, והוא משנה אותנו!" – תומס ל. פרידמן   מזה אלפי שנים קיים […]

קרא עוד

מיקום – מיקום – מיקום

מאז ומתמיד נחשב המיקום לפרמטר מוביל בנדל"ן, על כל ענפיו, שכן ככל שהנכס ממוקם בסביבה מרכזית וחזקה בפן הסוציואקונומי, מובטחת לכאורה, תפוסת הנכס ע"י שוכרים, […]

קרא עוד
03-9559663
דילוג לתוכן
פיתוח אתרים WebTheNet